Монолиты больше плюсов, чем минусов
Монолиты больше плюсов, чем минусов
Неправильная арифметика
Целесообразно ли застраивать монолитными домами по индивидуальным проектам отдаленные микрорайоны, будут ли высококачественные квартиры востребованы покупателями в тех масштабах, в каких их построят?
В Департаменте внебюджетной политики сказали:
— Ошибочно мнение, что в домах, построенных монолитным способом, жилье дороже, чем в типовых панельных. Сравните: в микрорайоне 2-2а Братеева мы продаем по 430 долларов за метр квартиры в 25-этажном монолите (корп. 34а) с многоярусной автостоянкой, а в Марьинском парке в микрорайоне N 9 в типовом панельном доме серии ПД-4 (корп.7а) — по 400 долларов за метр, в типовом же доме улучшенной добротной серии П-3М на Мичуринском проспекте (квартал 40, корп.215) квартиры продаются уже по 570–600 долларов за метр.
Дешевле квартиры в панельных домах самой распространенной серии П-44, что привлекательно по цене для небогатых людей, да и для строителей выгодно по себестоимости, но эта серия имеет немало недостатков. Главный из них проявили недавние ливни в Москве, - эти дома подвержены протечкам. Характерный признак домов серии П-44 — плоская крыша, которая недолговечна, протекает даже при небольших дождях и нуждается в частых ремонтах. Так что дешевизна этой серии для города относительна, Дешево при строительстве — дорого в эксплуатации! Да и для жильцов радость дешевой покупки скоро может обернуться хлопотами, нервотрепкой, дополнительными вложениями денег в ремонт.
Кроме того, в 17-этажках серии П-44 — однослойные панели, плохая звуко- и теплоизоляция. Низкие потолки — 2,6 м. Общий метраж квартир скромный: «однушки» — 37,8 кв. м, «двушки» — 50–58 кв. м, «трешки» — 74 кв. м. Правда, с маленьким метражом комнат примиряет увеличенная площадь кухонь: в однокомнатных и малогабаритных двухкомнатных — 8,4 кв. м, в больших двухкомнатных и трехкомнатных — 10 кв. м. И все же это не компенсирует неудобство маленьких комнат.
Вот и получается: иной дом дешев для строителей и покупателей жилья, но малокомфортен для проживания и дорог в эксплуатации — требует частых ремонтов, потребляет больше энергоресурсов при отоплении. Так что еще большой вопрос: что выгоднее для города и горожан? Не стоит увлекаться примитивной арифметикой, к тому же неправильной! Городская экономика, как и семейная, — это высшая алгебра, где для того, чтобы правильно решить «уравнение», надо учесть множество параметров, которые часто упускают из виду любители примитивной арифметики.
Не потечет
Правда, строится много и панельных домов модернизированных серий. Но квартиры в них дороже, чем в П-44, а некоторые недостатки типового панельного домостроения присутствуют и тут. Например, разгерметизация межпанельных швов грозит протечками, потерями тепла в квартирах — этого недостатка лишены монолиты. Вот и подумаешь — не лучше ли добротный монолит с минимумом недостатков?
Неплоха звуко- и теплоизоляция в панельных домах модифицированной серии П-44Т, но их недостаток — небольшие комнаты, хотя привлекает площадь кухонь: в двухкомнатных квартирах — 9–10 кв. м, в трехкомнатных — 12–13 «квадратов». Качественнее модифицированная серия — П-44М, где вместо однослойных панелей — трехслойные, то есть лучше звуко- и теплоизоляция. Да и крыши не плоские, а черепичные, что увеличивает срок их службы до 50 лет. Больше общая площадь квартир. Метраж четырехкомнатной — 107 квадратных метров. В трех- и четырехкомнатных квартирах — большая гостиная в 25 «квадратов». Есть встроенные шкафы, «темные» комнаты, эркеры, дополнительные балконы и лоджии. Да и внешне эти дома красивее — облицованы кирпичом, смотрятся солиднее. Но и себестоимость их выше на 10–15 процентов, как и в другой улучшенной серии П-3М. То есть типовые дома модифицированных серий не дешевле, а подчас и дороже монолитов.
Недавно на заседании в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции директор Института Генплана Владимир Каратаев сказал, что типовую застройку следует постепенно свести на «нет» — ее должно заменить индивидуальное проектирование, так как это требование завтрашнего дня. С ним согласились.
Потребительские качества жилья в нетиповых домах выше. У будущих новоселов шире возможность выбора планировки квартир и удобств (один или два уровня, два или больше санузлов в многокомнатных квартирах, кладовки и т.п). Монолитные дома красивее — сама методика строительства позволяет без усилий и дополнительного вложения средств сделать любой монолит архитектурно выразительным: разноэтажные секции с башенками, эркеры, мансарды, округлые или овальные формы зданий. То есть использование преимуществ монолитного строительства позволяет проектировать интересную нестандартную застройку целых кварталов.
Кстати: имеющих машины людей (а таких все больше) уже не пугает отдаленность жилья — его качество для них гораздо важнее месторасположения. Поэтому строить в удаленных районах нетиповые дома по индивидуальным проектам — это работать на будущее.
«Защита от дурака»
Преимущество монолитов и то, что они строятся очень быстро. Но есть и еще один существенный плюс у домов, построенных монолитным способом. Квартиры в них идеально приспособлены для индивидуальных перепланировок после вселения — тяжелые конструкции опираются на колонны монолита, а не на стены, поэтому стены можно по желанию убрать или пробить арки и проемы без риска нарушить прочность несущих конструкций.
Ведь перепланировщики умудрились уже несколько типовых панельных новостроек в Москве привести в состояние, опасное для проживания, ослабив жесткость несущих конструкций так, что дома стали походить на карточный домик, готовый сложиться. Монолитам это не грозит. Да и квартиры в них теплее, чем в панельных домах, и почти абсолютно звуконепроницаемы. К слову, сейчас при застройке Южного Бутова широко используется монолитное домостроение. В частности, спроектированы монолиты невысокой этажности (5–6 этажей). В каждом жилом доме предусмотрен грузовой лифт грузоподъемностью 630 кг с отметкой первой остановки кабины на уровне вестибюля. Не придется до лифта подниматься по ступенькам — сразу из дверей подъезда попадаешь в лифт, что удобно больным и пожилым, да и при перевозке мебели и бытовой техники. А для инвалидов-колясочников такой подъемник, куда можно заехать сразу из вестибюля, — неоценимое удобство. Кроме того, для инвалидов есть пандус к дверям подъезда со стороны улицы. При входе — помещение для вахтера. Квартиры улучшенной планировки. Трех- и четырехкомнатные зонированы следующим образом: гостиная, холл, прихожая, кухня с гостевым санузлом (одна зона) и спальный отсек со своим санузлом (вторая зона). Во всех квартирах запроектированы гостиные с эркерами, смежные с кухнями, — между ними предусмотрены раздвижные перегородки, позволяющие объединить пространство до 35 квадратных метров. Есть кладовые и шкафы-купе. Со второго этажа — балконы, в том числе и при кухне. На пятом этаже с южной стороны запроектированы двухуровневые трехкомнатные квартиры: второй уровень — мансардный.
Проекты предусматривают возможность трансформации квартир в процессе строительства и эксплуатации. Причем, как уже было сказано, без опасности нарушить жесткость несущих конструкций, что очень важно при традиционном отсутствии законопослушания у наших граждан. А тут и захочешь, так ничего не испортишь — этакая «защита от дурака».
Вместо послесловия
Тем не менее, панельные типовые дома продолжают вырастать не только на окраинах, но и в престижных районах. Московские домостроительные комбинаты возводят сегодня «панельки» в 58-м микрорайоне на Хорошевском шоссе, на Беговой, в районе улицы 1905 года, около Ваганьковского кладбища, в Центральном округе на месте снесенных пятиэтажек.
Почему, несмотря на явные преимущества индивидуального монолитного домостроения, продолжает застраиваться панельными серийными домами даже центр? Во-первых, пока не хватает мощностей у «монолитчиков». Во-вторых, дешевые серии панельных домов дают возможность небогатым людям, желающим улучшить свои жилищные условия, или расселяемым из сносимых домов приобрести квартиру в привычном для них районе (цена метра от 600–700 долларов). В-третьих, это — рынок сбыта своей продукции специализирующихся на панельном домостроении московских ДСК, обеспечивающих рабочими местами тысячи строителей. Но будущее — за индивидуальной застройкой.
